Εκμετάλευση – Development
Επικαιροποίηση– Update 03/06/2026
Σε συνέχεια της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας που έχει αναστείλει την εφαρμογή των πρόσθετων κινήτρων δόμησης και ύψους του ΝΟΚ, η ανάπτυξη του οικοπέδου μπορεί να βασιστεί στους συμβατικούς όρους δόμησης της περιοχής.
Το οικόπεδο έχει εμβαδόν 423,84 τ.μ., είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, με συντελεστή κάλυψης 40% και συντελεστή δόμησης 1,40, που αντιστοιχεί σε επιτρεπόμενη δόμηση 593,6 τ.μ. κύριων χώρων.
Παρότι τα πρόσθετα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ βρίσκονται σήμερα υπό περιορισμό και αναμένεται η ολοκλήρωση του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ), εξακολουθούν να προβλέπονται διατάξεις για εσωτερικούς εξώστες (πατάρια), σοφίτες και αρχιτεκτονικές προεξοχές (έρκερ), οι οποίες, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου και τις εκάστοτε ισχύουσες ερμηνευτικές οδηγίες, μπορούν να συμβάλουν στην αύξηση του συνολικού ωφέλιμου εμβαδού του κτιρίου. Ως αποτέλεσμα, η συνολική αναπτυσσόμενη επιφάνεια της ανωδομής μπορεί να προσεγγίσει ή και να υπερβεί τα 800 τ.μ. κύριας χρήσης, χωρίς προσφυγή στα επίμαχα bonus δόμησης που αναφέρονται στην αρχική ανάλυση που ακολουθεί.
Ιδιαίτερο πλεονέκτημα του ακινήτου αποτελεί η έντονη φυσική κλίση του οικοπέδου και η γωνιακή του θέση. Η υφιστάμενη οικοδομή, που ανεγέρθηκε με οικοδομική άδεια του 1967, αποτυπώνει τη μορφολογία του εδάφους, καθώς ο κατώτερος όροφος είναι πλήρως υπέργειος στην πρόσοψη της οδού Εθελοντών, ενώ παραμένει υπογειοποιημένος προς την ανώτερη πίσω πλευρά του οικοπέδου.
Η ιδιαίτερη μορφολογία του οικοπέδου επιτρέπει τη δημιουργία ενός πρόσθετου κατώτερου επιπέδου, το οποίο, παρότι χαρακτηρίζεται πολεοδομικά ως χώρος βοηθητικής χρήσης, διαθέτει άμεση επαφή με τον δρόμο και άφθονο φυσικό φωτισμό, χαρακτηριστικά που συνήθως συναντώνται σε χώρους κύριας χρήσης. Παράλληλα, μπορεί να δημιουργηθεί ένα δεύτερο, πλήρως υπόγειο επίπεδο για θέσεις στάθμευσης, αποθήκες και μηχανολογικές εγκαταστάσεις, μεγιστοποιώντας τόσο τη λειτουργικότητα όσο και την εμπορική αξία της ανάπτυξης.
Συμπερασματικά, το ακίνητο διαθέτει τρία ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που το διαφοροποιούν από τα περισσότερα οικόπεδα της περιοχής: τη σημαντική υψομετρική κλίση, τη γωνιακή του θέση και τη πρόσοψη σε πλατιά δενδροφυτεμένη νησίδα και οδό χώρο συνολικού πλάτους 25 μέτρων, στοιχεία που ενισχύουν τόσο την αρχιτεκτονική ευελιξία όσο και την εμπορική αξία της μελλοντικής ανάπτυξης.
Following the decision of the Council of State (Supreme Administrative Court of Greece), which has suspended the implementation of the additional building density and height incentives provided by the New Building Regulation (NOK), the development of the property can rely on the area’s conventional planning and building regulations.
The plot has a total area of 423.84 sqm, is fully buildable, and is subject to a 40% site coverage ratio and a Floor Area Ratio (FAR) of 1.40, corresponding to 593.6 sqm of permitted primary residential floor area.
Although the additional development incentives introduced by the NOK are currently restricted and the completion of the Local Urban Plan (ΤΠΣ) is still pending, provisions relating to internal mezzanines, loft spaces and architectural projections (bay windows/erkers) remain in force. Subject to applicable legislation and future interpretative guidance, these provisions may contribute to increasing the building’s overall usable floor area. As a result, the total developed above-ground area may approach or even exceed 800 sqm of primary use, without reliance on the disputed development incentives discussed in the original analysis below.
A distinctive advantage of the property is its pronounced natural slope and corner location. The existing building, constructed under a 1967 building permit, clearly reflects the site’s topography, as its lower level stands entirely above ground along Ethelonton Street while remaining embedded into the terrain on the higher back side of the plot.
This unique topography allows for the creation of an additional lower-level floor, formally designated for ancillary use, yet benefiting from direct street frontage and abundant natural light, characteristics typically associated with primary-use space. In addition, a second fully underground level can accommodate parking, storage and building services, maximizing both the operational efficiency and commercial value of the development.
In conclusion, the property benefits from three characteristics that distinguish it from most plots in the area: its significant slope, its corner position, and its front side that faces a wide landscaped median and a roadway with a combined width of 25 meters. These features enhance both the architectural flexibility and the commercial value of any future development.
Επικαιροποίηση– Update 06/08/2025
Η βεβαίωση όρων δόμησης έληξε στις 5 Αυγούστου 2025. Σε προφορική επικοινωνία με το αρμόδιο τμήμα, πληροφορηθήκαμε ότι η ανανέωση μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς το δώμα. Συγκεκριμένα, το συνολικό επιτρεπόμενο εμβαδόν δόμησης για κύρια χρήση ανέρχεται σε 741,72 τ.μ.
Ακολουθεί ανάλυση, από την οποία προκύπτει ότι δύναται να προστεθούν επιπλέον 124 τ.μ., αξιοποιώντας την κλίση του οικοπέδου, διαμορφώνοντας έτσι συνολικό επιτρεπόμενο εμβαδόν κύριας χρήσης 865 τ.μ. Το σύνολο της ανωδομής, μη συμπεριλαμβανομένων των θέσεων στάθμευσης και των αποθηκών στο επίπεδο του υπογείου ανέρχεται σε 1.008 τ.μ.
The building terms certificate expired on August 5, 2025. In a verbal communication with the competent department, we were informed that the renewal can be carried out without the roof garden bonus (attic). Specifically, the total allowable building area for primary use amounts to 741.72 square meters.
The following analysis shows that an additional 124 square meters can be added by taking advantage of the slope of the plot, thus forming a total allowable primary use area of 865 square meters. The total built-up area, excluding parking spaces and storage rooms at the basement level, amounts to 1,008 square meters.
Επικαιροποίηση– Update 15/04/2025
ΕΓΚΕΚΡΙΜΕΝΟΙ ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ – APPROVED BUILDING TERMS
Η Υπηρεσία Πολεοδομίας του Δήμου Αλίμου εξέδωσε Βεβαίωση Όρων Δόμησης (κατά το άρθρο 38, παρ. 2, ν. 4495/2017), πού έχει ισχύ έως την 05/08/2025. Τα δεδομένα των Όρων Δόμησης παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα.
Μπορούν να κατασκευαστούν 766,72 τ.μ. κύριας δόμησης σε κτήριο ύψους 19,5 μέτρων. Η έγκριση αυτή επιβεβαιώνει τους υπολογισμούς μου, οι οποίοι παρατίθενται παρακάτω με μικρές αποκλίσεις στα τ.μ. (η Βεβαίωση Όρων Δόμησης είναι ευνοϊκότερη κατά 25 τ.μ. από τους δικούς μου υπολογισμούς).
Διαμορφώνονται έξι όροφοι ανωδομής με διαμερίσματα των 123,62 τ.μ. ανά όροφο και δύο υπόγεια. Το πρώτο υπόγειο μπορεί να διαμορφωθεί σε πιλοτή ή σε δύο παρακολούθηματα διαμερισμάτων, όπως αναλύεται παρακάτω. Το δεύτερο υπόγειο (πρώτο από τη στάθμη του δρόμου) εκτείνεται στα όρια του οικοπέδου και περιλαμβάνει χώρους πάρκινγκ και αποθηκών.
The Urban Planning Service of the Municipality of Alimos issued a Building Terms Certificate (in accordance with Article 38, Paragraph 2, Law 4495/2017), which expires on August 5, 2025. The data regarding the Building Terms are presented on the table below.
A total of 766.72 sqm of primary use can be constructed in a building with a height of up to 19.5 meters. This approval confirms my calculations, which are presented below, with minor deviations in square meters; the Building Terms Certificate is 25 sqm more favorable than my calculations.
Six above-ground floors are planned, each featuring apartments of 123.62 sqm per floor, along with two basements. The first basement can be configured as a pilotis or as two auxiliary apartment spaces, as detailed below. The second basement (first from street level) extends to the plot boundaries and includes parking spaces and storage areas.
Λεπτομερείς πληροφορίες σχετικά με τους συντελεστές δόμησης και τον προϋπολογισμό της επένδυσης θα βρείτε στη σελίδα ‘Analysis in Greek‘. Εναλλακτικά, μπορείτε να αποθηκεύσετε την ανάλυση σε μορφή PDF στον υπολογιστή σας, επιλέγοντας το σχετικό αρχείο από την παρακάτω λίστα.
Detailed information regarding the building coefficients and the investment budget can be found on the ‘Analysis in English‘ page. Alternatively, you can download the analysis as a PDF file to your computer by selecting the appropriate file from the list below.
