Εκμετάλευση

Κατασκευή κτηρίου 6 διαμερισμάτων

Επικαιροποίηση 15/04/2025

ΕΓΚΕΚΡΙΜΕΝΟΙ ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ

Η Υπηρεσία Πολεοδομίας του Δήμου Αλίμου εξέδωσε Βεβαίωση Όρων Δόμησης (κατά το άρθρο 38, παρ. 2, ν. 4495/2017), που έχει ισχύ έως την 05/08/2025. Τα δεδομένα των Όρων Δόμησης παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα.

Μπορούν να κατασκευαστούν 766,72 τ.μ. κύριας δόμησης σε κτήριο ύψους 19,5 μέτρων. Η έγκριση αυτή επιβεβαιώνει τους υπολογισμούς μου, οι οποίοι παρατίθενται παρακάτω με μικρές αποκλίσεις στα τ.μ. Η Βεβαίωση Όρων Δόμησης είναι ευνοϊκότερη κατά 25 τ.μ. από τους δικούς μου υπολογισμούς.

Διαμορφώνονται έξι όροφοι ανωδομής, με διαμερίσματα των 123,62 τ.μ. ανά όροφο, και δύο υπόγεια. Το 1ο υπόγειο μπορεί να διαμορφωθεί σε πιλοτή ή σε δύο παρακολούθηματα διαμερισμάτων, όπως αναλύεται παρακάτω. Το 2ο υπόγειο (πρώτο από τη στάθμη του δρόμου) εκτείνεται στα όρια του οικοπέδου και περιλαμβάνει χώρους πάρκινγκ και αποθηκών.

Ανάλυση

Α. Δόμηση

Οι οικοδομικές άδειες βασίζονται σε συνδυασμό νόμων, ειδικών πολεοδομικών διατάξεων και Υπουργικών αποφάσεων. Για να μεγιστοποιήσετε το επιτρεπόμενο εμβαδόν κατασκευής κατά την έκδοση άδειας, θα χρειαστείτε πολιτικό μηχανικό εξοικειωμένο με τις ιδιαιτερότητες της περιοχής και ενήμερο για τα τρέχοντα θέματα.

Γενικά, ο συντελεστής δόμησης σχετίζεται με τον υπολογισμό τετραγωνικών μέτρων των κύριων χώρων. Οι βοηθητικοί χώροι υπηρεσιών, όπως η είσοδος του κτηρίου, το φρεάτιο ανελκυστήρα, το κλιμακοστάσιο, οι αποθηκευτικοί χώροι, το πάρκινγκ, οι τυφλές σοφίτες κ.λπ., υπολογίζονται επιπλέον του συντελεστή δόμησης (ισχύουν συγκεκριμένοι όροι και προϋποθέσεις).

Ο Πίνακας 1: Συντελεστής Δόμησης, παρέχει ενδεικτικές πληροφορίες σχετικά με τις παραμέτρους δόμησης που ισχύουν για το συγκεκριμένο οικόπεδο. Βασίζεται στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ)—(Νόμος 4067/2012)—και λαμβάνει υπόψη την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου Επικρατείας (ΣτΕ) με αριθμό Α146/2025 της 24/01/2025. Αυτή η απόφαση χαρακτηρίζει αντισυνταγματικά κάποια άρθρα του ΝΟΚ (για παράδειγμα την κατασκευή δώματος εκτός συντελεστή δόμησης—έχει εφαρμοστεί και στην συνέχεια αφαιρεθεί από τον Πίνακα), ενώ για τα υπόλοιπα θεωρεί ότι τα κίνητρα του ΝΟΚ είναι συνταγματικά, αλλά δεν μπορούν να εφαρμοστούν απευθείας ως γενικός νόμος. Αντίθετα, θα πρέπει να ενσωματωθούν στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων  και των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία προγραμματίζεται να ολοκληρωθούν μεταξύ 2025-26 σε όλη τη χώρα. Έτσι εκτιμάται ότι τα κύρια κίνητρα του ΝΟΚ—όπως αυτά που έχουν εφαρμοστεί στον Πίνακα 1—θα ενσωματωθούν στις διατάξεις που αφορούν την τοπική Πολεοδομία.

Στο τέλος αυτής της ιστοσελίδας θα βρείτε τον σύνδεσμο για να κατεβάσετε την απόφαση Α146/2025 του Συμβούλιου της Επικρατείας.

Με βάση τις παραπάνω παραδοχές, η κάλυψη του οικοπέδου είναι 144,11 τ.μ. και το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων κύριας χρήσης είναι 741,72 τ.μ. Συνεπώς, μπορούν να κατασκευαστούν έξι οροφοδιαμερίσματα των 123,62 τ.μ. το καθένα. Έως το όριο κάλυψης των 144,11 τ.μ. υπάρχει επαρκής χώρος 20,49 τ.μ. ανά όροφο για τη διαμόρφωση των κοινόχρηστων χώρων και του κλιμακοστασίου.

Ένα ενδεικτικό διάγραμμα κάλυψης παρουσιάζεται στο Διάγραμμα 1: Κάλυψη κτηρίου, ως επικάλυψη στην υφιστάμενη κατασκευή εντός του διαγράμματος κάλυψης.

Το έδαφος έχει κλήση περίπου 20% και διαφορά ύψους 3,5 μέτρα από την πρόσοψη επί της οδού Εθελοντών έως την πίσω παράλληλη πλευρά του οικοπέδου.

Από πολεοδομικής πλευράς, η άδεια του υφιστάμενου κτηρίου έχει είσοδο από την οδό Σωκράτους και χαρακτηρίζεται ως μονώροφο με υπόγειο. Με άλλα λόγια, η κατασκευή που βρίσκεται σήμερα εντός του οικοπέδου περιλαμβάνει δύο ορόφους. Το δάπεδο του ισογείου βρίσκεται σε στάθμη που καθορίζεται από την είσοδο στην οδό Σωκράτους και του υπογείου σε στάθμη περίπου 1 μέτρο ψηλότερα από το επίπεδο της οδού Εθελοντών. Δηλαδή είναι το αντίστοιχο διώροφης μονοκατοικίας.

Αντίστοιχα, θα μπορούσε να γίνει και με το νέο κτήριο. Με είσοδο από την οδό Σωκράτους, το κτήριο μπορεί να κατασκευαστεί εντός των 19,50 μέτρων χωρίς χρήση των πρόσθετων μέτρων ύψους που δίνει ο ΝΟΚ παίρνοντας έτσι μια πιο συντηρητική θέση για το πως τελικά θα εφαρμοστεί ο ΝΟΚ. Το ισόγειο (θεωρώντας είσοδο από την οδό Σωκράτους) διαμορφώνεται σε κατοικία με αποκλειστική χρήση τμήματος του κήπου, πιθανώς μαζί με αποκλειστική χρήση πισίνας μέσα σε αυτόν τον χώρο. Μαζί με τους υπολοίπους πέντε ορόφους «χωράνε» τα έξι οροφοδιαμερίσματα εντός των 19,50 μέτρων ύψους.

Ο Πίνακας 2: Ύψος Κτηρίου αποτυπώνει την ανάπτυξη των ορόφων και τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να κατασκευαστεί εντός του ύψους των 19,50 μέτρων.

Σε ό,τι αφορά το υπόγειο (1ο υπόγειο) αυτό θα είναι ανάλογο του υπογείου στο υφιστάμενο χτίσμα. Για παράδειγμα στη νέα κατασκευή το 1ο υπόγειο θα μπορούσε να χωριστεί σε δύο τμήματα. Το ένα χαρακτηρισμένο ως υπόγεια αποθήκη να ενωθεί με το διαμέρισμα του ισογείου και να διαμορφωθεί μεζονέτα 183 τ.μ. (124 + 59) με απευθείας πρόσβαση στον χώρο από το διαμέρισμα. Το άλλο μισό θα μπορούσε ως υπόγεια αποθήκη να είναι παρακολούθημα διαμερίσματος ενός ορόφου διαμορφώνοντας ένα αυτοτελές studio 63 τ.μ.

Το πάρκινγκ τοποθετείται στο 2o υπόγειο ονομαστικά, αλλά πρακτικά ένα επίπεδο κάτω από την οδό Εθελοντών. Ένας πρόχειρος υπολογισμός των θέσεων που μπορούν να διαμορφωθούν χωρίς αλλαγές σε κολώνες και αξιοποιώντας το σύνολο της έκτασης του οικοπέδου για πάρκινγκ δείχνει ότι μπορούν να υπάρξουν 3 διπλές θέσεις (2 αυτοκίνητα που το ένα κλείνει το άλλο) και 4 μονές θέσεις. Ενδιάμεσα χωρούν αποθήκες για κάθε διαμέρισμα. Η είσοδος στο πάρκινγκ τοποθετείται επί της οδού Εθελοντών στο ανατολικό σύνορο του οικοπέδου. Εννοείται ότι ο ανελκυστήρας φτάνει στον χώρο του πάρκινγκ.

Με αυτά τα δεδομένα προκύπτει ότι αδειοδοτούνται 741,72 τ.μ. κύριας χρήσης και μπορούν να κατασκευαστούν ακόμα 122 τ.μ. «κύριας βοηθητικής» χρήσης. Στο 2ο υπόγειο θα υπάρχουν τουλάχιστον 10 θέσεις πάρκινγκ για να μοιραστούν στα 6 διαμερίσματα καθώς και αποθήκες για το κάθε διαμέρισμα.

Το Διάγραμμα 2: Τομή από Σωκράτους δείχνει τομή από την οδό Σωκράτους ενδεικτικής κατασκευής του κτηρίου. Για τον υπολογισμό του ύψους έχει ληφθεί υπόψη πάχος πλάκας 30 εκ. (20 εκ. πλάκα συν 5+5 εκ. πάνω και κάτω από αυτή) και καθαρό ύψος ορόφου στα 2,60 μέτρα.

Το Διάγραμμα 3: Κάτοψη τυπικού ορόφου, παρουσιάζει τη διαρρύθμιση ενός οροφοδιαμερίσματος. Στα σχεδόν 124 τ.μ. περιλαμβάνονται 3 άνετα υπνοδωμάτια, 2 μπάνια και 1 WC. Το διάγραμμα δείχνει λεπτομέρειες του ισογείου διαμερίσματος, το οποίο συνδέεται με κυκλική σκάλα με τον υπόγειο χώρο 59 τ.μ. που του ανήκει. Επίσης, δυτικά (αριστερά στη κάτοψη) θα μπορούσε να προστεθεί πισίνα για αποκλειστική χρήση του διαμερίσματος. Στην πλευρά της οδού Εθελοντών υπάρχει επαρκής χώρος για πισίνα που θα εξυπηρετεί τα υπόλοιπα διαμερίσματα (δεν έχει σχεδιαστεί).

Το Διάγραμμα 4: Ενδεικτική κατανομή του υπογείου δείχνει πώς θα μπορούσε να κατατμηθεί το 1ο υπόγειο σε δύο αυτόνομους χώρους. Στην αποτύπωση, ο ανατολικός χώρος, με εμβαδό 59 τ.μ., έχει παραχωρηθεί στο διαμέρισμα του ισογείου και λειτουργεί ως παράρτημά του. Ο δυτικός χώρος, με εμβαδό 63 τ.μ., θα μπορούσε να λειτουργήσει ως παράρτημα διαμερίσματος σε έναν από τους ανώτερους ορόφους. Ανάλογα με τη χρήση του ισογείου, η κατανομή θα μπορούσε να αντιστραφεί. Σε αυτή την περίπτωση, το 1ο υπόγειο θα μπορούσε να λειτουργήσει ως επέκταση του κύριου υπνοδωματίου. Μια σπειροειδής σκάλα θα μπορούσε να τοποθετηθεί στον χώρο που έχει προβλεφθεί για καναπέ ή γραφείο.

Το 1ο υπόγειο θα είναι τυφλό στην πίσω πλευρά (νότια) και μερικώς κάτω από τη στάθμη του διαμορφούμενου εδάφους στην πλευρά της οδού Εθελοντών.

Β. Προϋπολογισμός

Ο Πίνακας 3: Προϋπολογισμός Επένδυσης αποτυπώνει προϋπολογισμό επένδυσης βασιζόμενος σε τρεις κύριες παραδοχές: κόστος αγοράς, εύρος κόστους κατασκευής και εύρος κόστους πώλησης ανά όροφο.

Ο προϋπολογισμός του Πίνακα 3 αποτελεί ενδεικτική εκτίμηση της επένδυσης. Ο Πίνακας 3 περιλαμβάνεται, όπως και όλοι οι άλλοι πίνακες σε αρχείο Excel που μπορείτε να αποθηκεύσετε στον υπολογιστή σας και να επεξεργαστείτε με βάση τις δικές σας εκτιμήσεις κόστους και τιμών πώλησης.

Για τον υπολογισμό της απόδοσης της επένδυσης, έχει θεωρηθεί ότι η κατασκευή θα ολοκληρωθεί στο 80% μέχρι το τέλος του 2ου έτους, ενώ θα απομένει 20% για τα τελικά επιχρίσματα σε διαμερίσματα που δεν θα έχουν πωληθεί ακόμα. Αντίστοιχα, το 50% των διαμερισμάτων θα έχει πωληθεί με την ολοκλήρωση της κατασκευής, το 35% θα πωληθεί ένα χρόνο μετά την ολοκλήρωση, και το εναπομείναν 15%, που αναλογεί σε περίπου ένα διαμέρισμα, θα πωληθεί στο τέλος του 4ου έτους. Σημειώστε ότι η ποσόστωση στο πίνακα αφορά χρηματικές καταβολές και όχι πωλήσεις διαμερισμάτων.

Ο Πίνακας 4: Υπολογισμός Απόδοσης IRR & ROI αποτυπώνει τα αποτελέσματα από τις παραπάνω παραδοχές. Προκύπτει ότι, με βάση το πλάνο χρηματοροών, θα εκταμιευθεί κεφάλαιο €1,75 εκ., το οποίο θα ανακτηθεί από την πρόοδο των πωλήσεων δύο χρόνια αργότερα και θα διπλασιαστεί με το πέρας της επένδυσης (ROI = 99%).

Τα στοιχεία του πίνακα βασίζονται στο μέσο κόστος κατασκευής και πώλησης, σύμφωνα με τις παραδοχές και τους υπολογισμούς του Πίνακα 3.

Ο Εσωτερικός Συντελεστής Απόδοσης, με βάση τα παραπάνω, θα είναι 29%, ενώ τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια, όπως αναφέρθηκε, θα είναι περί τα €1,75 εκ. Εκτιμάται ότι, με την πρόοδο των προκαταβολών πωλήσεων, τα ίδια κεφάλαια θα ανακτηθούν έως τα μέσα του δεύτερου έτους.

Για ευκολία, παραθέτω τους πίνακες και τα διαγράμματα σε αρχεία PDF για να τα αποθηκεύσετε στον υπολογιστή σας, καθώς και το αρχείο Excel για να κάνετε τους δικούς σας υπολογισμούς. Στο Excel δεν υπάρχουν κλειδωμένα πεδία. Προτείνεται όμως να αλλάξετε μόνο τα κελία που έχουν κίτρινο φόντο και αποτελούν κελιά εισόδου αριθμητικών στοιχείων.

Επίσης, παραθέτω όλες τις πληροφορίες αυτής της ιστοσελίδας σε ένα αρχείο PDF που μπορείτε να αποθηκεύσετε στον υπολογιστή σας. Το αρχείο υπάρχει στα Ελληνικά και Αγγλικά.

Τέλος, μπορείτε να κατεβάσετε την απόφαση Α146/2025 του Συμβούλιου της Επικρατείας.

Ολοκληρώνοντας, σημειώστε ότι 700 μέτρα μακριά από το οικόπεδο βρίσκεται η Μαρίνα Αλίμου. Είναι η μεγαλύτερη στην Ελλάδα και σημαντική στην ανατολική Μεσόγειο. Η μαρίνα είναι σε φάση ανάπτυξης μέσω 40ετούς σύμβασης παραχώρησης, με δυνατότητα επέκτασης 10 ετών, που υπεγράφη το 2020 από την «Ανάπτυξη Νέας Μαρίνας Αλίμου» (ELLAKTOR, AKTOR Concessions, REDS). Στόχος είναι η αναβάθμιση της με επενδύσεις που ενισχύουν τον τουριστικό και ψυχαγωγικό της ρόλο στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Με 1.000 θέσεις ελλιμενισμού και νέες εγκαταστάσεις 18.000 τ.μ., θα περιλαμβάνει χώρους εστίασης, φιλοξενίας, γραφεία και υπηρεσίες σκαφών. Θα μετατραπεί σε πολυλειτουργικό κόμβο, ανοιχτό σε όλους, με χώρους πρασίνου, πεζόδρομους, ποδηλατόδρομους και στάθμευση. Η ανάπτυξη εντάσσεται στη γενικότερη αναβάθμιση των νοτίων προαστίων και της μεταμόρφωσης της περιοχής του Ελληνικού και εκτιμάται ότι θα επηρεάσει περαιτέρω τις τιμές των ακινήτων στην περιοχή του Αλίμου καθώς εντάσσεται δυναμικά στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.